Muitos proprietários têm hipotecas acessíveis que valem a pena manter, o que é um problema para o mercado imobiliário.
Além das altas taxas de hipotecas e dos preços exorbitantes das casas, a falta de casas existentes para venda mantém os novos compradores em prontidão. Numa pesquisa recente da CNET Money, 13% dos adultos norte-americanos disseram que ter acesso a mais inventário os ajudaria a considerar a compra de uma casa.
A oferta limitada de habitação deve-se em parte ao “efeito de bloqueio de taxas”. Os proprietários que fixaram taxas hipotecárias historicamente baixas no início da pandemia não podem dar-se ao luxo de aumentar (em alguns casos, duplicar) a taxa de juro dos seus empréstimos à habitação, pelo que permanecem onde estão.
Menos vendedores levam a poucas opções para os compradores que procuram casas no mercado. “É brutal, é muito, muito difícil”, diz Maja Sly, corretora da Keller Williams.
Espera-se que a Reserva Federal faça a sua segunda redução da taxa de juro este ano em 7 de Novembro, em um quarto de ponto percentual (0,25%). Mas não espere taxas de hipotecas drasticamente mais baixas tão cedo. Na verdade, após o primeiro corte das taxas do Fed em Setembro, as taxas hipotecárias subiram perto de 7%. As decisões do banco central sobre taxas de juros influenciam as taxas de empréstimos imobiliários, mas não as definem diretamente.
Serão necessários vários meses de dados económicos mais fracos e cortes adicionais nas taxas da Fed para que as taxas hipotecárias baixem significativamente. À medida que isso acontece, porém, mais proprietários podem começar a fazer as malas e se mudar, potencialmente abrindo mais estoque.
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Inventário limitado de moradias e altos preços das casas
O efeito de bloqueio da taxa leva a uma diminuição da oferta habitacional de duas maneiras diferentes. Alguns proprietários com taxas de juros baixas simplesmente não querer vender as suas casas, mesmo que tenham condições de comprar uma nova.
Mas, na maioria das vezes, as contínuas pressões inflacionistas e o elevado custo de vida tornam impossível a mudança de muitos proprietários, mesmo que o queiram, de acordo com Sly. Aqueles com uma taxa de juro de 2,5%, por exemplo, veriam o pagamento da sua hipoteca disparar se comprassem hoje uma casa comparável, e não apenas por causa das taxas actuais. Os preços das casas também aumentaram 47% desde o início de 2020.
“O preço das casas e a inflação realmente ultrapassaram a renda”, diz Sly.
Na pesquisa CNET Money, 45% dos adultos norte-americanos disseram que a queda dos preços das casas teria um papel importante na decisão de comprar uma casa. Em outras palavras, os compradores são sensíveis aos altos preços de listagem e as casas não saem da prateleira, diz Vickey Barron, corretora da Compass.
Além disso, os preços ficam presos na mira da oferta e da procura: com muitos compradores e poucas casas disponíveis, os preços estão a subir. Sly diz que muitos vendedores acham que podem aumentar os preços mesmo que a qualidade da casa não o justifique. E por vezes conseguem escapar impunes, especialmente se as pessoas estão a mudar de mercados caros para cidades mais baratas e não se importam em pagar.
Outro grande problema para o mercado imobiliário? Os vendedores geralmente também são compradores. Assim, mesmo quando o efeito de bloqueio das taxas diminui, os vendedores que procuram casas para venda podem aumentar a concorrência e fazer subir os preços.
É claro que o outro lado da equação do inventário habitacional é a construção residencial totalmente nova. No último ano, casas recém-construídas tornaram-se uma opção cada vez mais popular para compradores que podem pagar por eles.
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O que será necessário para os proprietários começarem a vender?
Embora o corte de 0,5% nas taxas da Fed em Setembro seja uma boa notícia, os especialistas concordam que não é suficiente para tirar o mercado imobiliário deste impasse.
“É muito positivo, mas não será um tsunami de (vendedores) agora”, diz Barron.
O presidente do Fed, Jerome Powell, reconheceu isso em seus comentários de 18 de setembro após a redução da tarifa. “À medida que as taxas caem, as pessoas começarão a se movimentar mais, e isso provavelmente já está começando a acontecer”, disse ele.
Mas alertou que um problema maior é que o país não está a construir novas casas suficientes para aumentar a oferta global, o que também aliviaria a pressão sobre os preços das casas. “Isso não é algo que o Fed possa realmente consertar”, disse Powell.
Sly disse que as taxas de hipotecas terão que voltar à faixa de 4% para que as pessoas comecem a vender e a se mudar para novas casas. Metade dos adultos norte-americanos entrevistados na pesquisa CNET Money disseram que uma taxa de hipoteca de 4% ou menos lhes permitiria considerar de forma realista a compra de uma casa ou o refinanciamento.
E um número significativo de 29% dos entrevistados disseram que não existe uma taxa de hipoteca que lhes permita considerar de forma realista a compra ou o refinanciamento de uma casa. Isto sublinha os desafios colocados pelos baixos stocks, pelos elevados preços das casas e pela inflação, independentemente das taxas de juro.